Betriebskostenabrechnung: Die Jahresabrechnung ist keine Voraussetzung

Immer wieder streiten Mieter und Vermieter um Betriebskostenabrechnungen. In diesem Fall erstellte der Vermieter einer Eigentumswohnung die Abrechnung gegenüber dem Mieter, obwohl die Jahresabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht per Beschluss genehmigt worden war. Ist das zulässig?

Hintergrund

Laut einer Betriebskostenabrechnung musste der Mieter einer Eigentumswohnung eine Nachzahlung leisten. Laut Mietvertrag soll sich die Abrechnung der Heizkosten nach den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Die Hausverwaltung erstellte im August 2014 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013, aufgrund der 2.761 EUR nachgezahlt werden mussten. Eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte vorher nicht stattgefunden. 

Der Mieter weigert sich, die Nachzahlung zu leisten, da die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nicht genehmigt sei und deshalb nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen könne.

Entscheidung

Vor Gericht hatte der Mieter keinen Erfolg. Er muss also die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung leisten. Die Richter stellten fest, dass eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich war. Zum einen ist der Mietvertrag so zu verstehen, dass auch für die Betriebskostenabrechnungen jeweils der von der Wohnungseigentümergemeinschaft herangezogene Umlageschlüssel gelten soll. Eine darüber hinausgehende Bindung des Vermieters an die Beschlüsse der Gemeinschaft sollte dadurch nicht festgeschrieben werden. 

Zum anderen unterscheiden sich Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen, die an beide Abrechnungsarten zu stellen sind, und des unterschiedlichen Inhalts beider Abrechnungen. Mietrechtlich sind nur die Kosten entscheidend, die der Eigentümer als umlagefähig aufgewandt hat. Die Jahresabrechnung enthält zusätzlich die Gesamteinnahmen der Eigentümergemeinschaft. Diese sind für den Mieter uninteressant.

Der Vermieter ist in der Lage, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, ohne die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzuwarten. Er kann sich durch Belegeinsicht beim Verwalter die Daten selbst zusammenstellen, die er für die Betriebskostenabrechnung benötigt.