Betriebskostenabrechnung: Fehler müssen innerhalb eines Jahres beanstandet werden

Enthält eine Betriebskostenabrechnung Fehler, muss der Mieter diese rechtzeitig rügen. Tut er das zu spät, muss er die Mehrkosten tragen. Das gilt auch, wenn die Abrechnung Kosten enthält, die in der Wohnraummiete generell nicht umlagefähig sind.

Der Vermieter übernahm den für seine Wohnung errechneten Gesamtbetrag aus der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft in die Betriebskostenabrechnung. Darin enthalten waren neben den umlagefähigen Kosten aber auch nicht umlagefähige Kosten und sein Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einer Nachforderung, die die Mieter auch zahlten.

Erst 22 Monate später beanstandeten die Mieter, dass die Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die nicht umlagefähig sind. Zudem wiesen sie darauf hin, dass Vorauszahlungen nicht berücksichtigt waren. Sie fordern deshalb Rückzahlung von 1.490 EUR.

Der Vermieter ist dagegen der Ansicht, dass die Mieter nichts zurückfordern können, weil sie die Fehler der Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang gerügt haben.

Die Klage der Mieter hatte teilweise Erfolg.

Grundsätzlich muss der Mieter gegenüber dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb eines Jahres mittteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Dieser Einwendungsausschluss gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dadurch soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die Ansprüche besteht.

Im vorliegenden Fall besteht jedoch die Besonderheit, dass sich der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auf die beigefügte Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen hat. In dieser sind die beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Damit hat der Vermieter aus Sicht der Mieter schon bei der Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen. Deshalb kann sich diesbezüglich der Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht auf den Einwendungsausschluss berufen.

Dagegen greift hinsichtlich der Nichtberücksichtigung von Vorauszahlungen der Einwendungsausschluss, weil die Mieter diesen Fehler erst nach 22 Monaten gerügt haben.

 

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