Schuldzinsen nach Immobilienverkauf: Wann ist ein Abzug als Werbungskosten möglich?

Wird eine Immobilie verkauft, sind die Schuldzinsen nur dann weiterhin abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn mit dem Verkaufserlös z. B. Schulden getilgt werden. Die Schuldzinsen werden dagegen nicht mehr berücksichtigt, wenn der Steuerpflichtige den Verkaufserlös festverzinslich anlegt, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.

Der Kläger verkaufte eine Immobilie, die er bei der Anschaffung fremdfinanziert hatte. Den Verkaufserlös verwendete er jedoch nicht zur Tilgung des Anschaffungskredits. Denn aufgrund der noch längerfristigen Zinsbindung hätte er eine Vorfälligkeitsentschädigung in erheblichem Umfang zahlen müssen. Der Kläger legte den Erlös deshalb im Wesentlichen zinsbringend an. Da der Verkaufserlös nicht zur Schuldentilgung eingesetzt worden war, lehnte das Finanzamt den Abzug der weiterhin gezahlten Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung ab.

Das Finanzgericht folgte der Auffassung des Finanzamts und wies die Klage ab.

Schuldzinsen können zwar auch nach einer Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter steuerlich berücksichtigt werden. Das hängt jedoch davon ab, wie der Veräußerungserlös verwendet wird. Wird damit eine neue Einkunftsquelle angeschafft, können die Schuldzinsen aus dem nicht abgelösten Darlehen grundsätzlich Werbungskosten/Betriebsausgaben bei der neu erworbenen Einkunftsquelle sein. Wird der Erlös nicht in eine neue Einkunftsquelle investiert, muss der Verkaufserlös vorrangig zur Schuldentilgung verwendet werden. Zinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Verkaufserlös hätten getilgt werden können, sind deshalb nicht mehr abzugsfähig.

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger zwar den Verkaufserlös für den Erwerb einer anderen Einkunftsquelle eingesetzt. Doch der Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen scheiterte daran, dass der Kläger keine Einkünfteerzielungsabsicht hatte.

 

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